Согласование перепланировок, или о том, как узаконить «неузаканиваемое»

К сожалению, не всегда квартиры устраивают их владельцев с точки зрения планировки, поэтому многие стремятся различными путями оптимизировать пространство, сделать его более удобным и функциональным для проживания семьи. В ходе перепланировок часто в несущих стенах появляются проемы, сдвигаются отопительные стояки или объединяются кухни с лоджиями. 

Это допустимо только в том случае, если в результате произведенных изменений не наносится ущерб прочности всего дома и не нарушается функционирование коммуникаций. При наличии правильного инженерного обоснования о соблюдении всех утвержденных норм есть все шансы, что перепланировка будет узаконена.

По сути, перепланировку можно и не согласовывать, если только вы не планируете продавать квартиру. Если же объект с перепланировкой выставлен на продажу, и появляется покупатель-ипотечник, тогда согласование изменений станет необходимостью. При сравнении технического и кадастрового паспорта в банке увидят, что имеются неузаконенные изменения. Кроме этого, для оценки квартиры еще до сделки ее посетит оценщик, который тоже не пропустит наличие несогласованных изменений в планировке жилья.

Однако сегодня не все так однозначно. У разных банков – разная позиция относительно перепланировок. Есть банки, готовые взять объект с несогласованной перепланировкой в залог, при условии, что изменения произведены не слишком кардинальные. 

Нередко в банке требуют от нового собственника расписку о том, что тот обязуется в определенный срок произвести согласование имеющихся в квартире изменений. Однако на деле, как говорят риелторы, никто впоследствии не проверяет, было ли выполнено собственниками это обещание.

Если сделка купли-продажи происходит без привлечения банка, то обычно кадастровый паспорт покупатели не требуют, поэтому они могут и не узнать до сделки о том, что в квартире есть перепланировка. И даже если каким-то образом эта информация доходит до покупателя, обычно они не требуют у продавца узаконить ее – чаще срабатывает извечное русское «авось», да и нередко времени на согласование перепланировки до сделки уже нет. 

Однако опытные специалисты по недвижимости считают, что к перепланировкам нельзя относиться безответственно. Лучше все-таки настоять на том, чтобы продавец провел согласование изменений, так как в будущем, возможно, покупателю придется потратить немалые средства на эту процедуру – ведь неизвестно, как может измениться законодательство. 

Да и самим продавцам не помешает, если их перепланировка будет согласована – рынок сегодня просто переполнен предложениями, и покупатели скорее остановятся на квартире без перепланировок, чем выберут объект с такими проблемами.

Перепланировка: простой и сложный вариант

Существуют перепланировки, не требующие согласования, когда в конструктивные особенности квартиры внесены самые минимальные изменения – например, остеклена лоджия или установлены новые окна. 

Но порой даже такое незначительное изменение, как демонтаж двери из гостиной в кухню или снос встроенного шкафа в прихожей может потребовать согласования – по настоянию банка или управляющей компании. Формально все эти изменения нуждаются в согласовании, но чаще всего и УК, и банк, и прочие организации не обращают на них внимания.

Процедура согласования перепланировки зависит от масштаба произведенных в квартире изменений. По словам специалистов, выделяют два типа перепланировок.

Первый тип. К нему относятся изменения, не затронувшие несущих стен. Для узаконивания такой перепланировки достаточно иметь проект.

Второй тип. Изменения, при которых затронуты несущие конструкции – например, сделаны дверные проемы в несущих стенах. До начала таких работ необходимо вызвать специалиста, чтобы он определил возможность запланированных изменений, провел расчеты и составил перечень работ. Далее необходимо разработать проект. Как показывает практика, при грамотном подходе к делу можно согласовать самую сложную перепланировку.

Процедура согласования перепланировки

Если четко следовать букве закона, то перепланировку нужно сначала узаконить, а затем производить все работы. Но чаще всего на практике выходит все наоборот: сначала собственники делают перепланировку, а затем, когда возникает в этом необходимость, начинают заниматься ее согласованием. 

При обращении в инстанции собственник умалчивает о том, что оформляет уже произведенную перепланировку. На заседании комиссии в городской или районной администрации выносится решение о разрешении перепланировки. Следует учитывать, что в регионах и даже разных районах одного города могут быть свои нюансы в процессе согласования изменений в планировке квартир. 

Иногда для согласования может быть достаточно техзаключения специалиста, в других случаях не обойтись без проекта перепланировки.

Как выглядит процедура согласования перепланировки? Несмотря на кажущуюся сложность, процесс этот достаточно стандартный. Ниже мы приводим пошаговый алгоритм действий, он будет одинаковых для всех: и для тех, кто согласовывает изменения де-факто, и для собственников, только планирующих перепланировку.

Алгоритм согласования перепланировки

1. Вызов на объект специалиста из проектной компании, являющейся членом СРО. После осмотра квартиры он даст вам заключение о том, возможны ли запланированные изменения. В случае, если планируются совсем незначительные изменения, можно обойтись без приглашения проектировщика – вы сами можете посетить эту организацию, и на плане БТИ показать задуманные изменения.

2. Необходимо посетить управляющую компанию и уточнить возможность произведения перепланировки.

3. На основании плана БТИ проектная компания подготовит вам проект перепланировки.

4. Далее необходимо взять в районной организации полный перечень документов, необходимых для согласования. В список входят: правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт объекта, проект перепланировки, заключение управляющей компании, а также письменное согласие на проведение перепланировки от всех зарегистрированных в квартире лиц.

5. После заседания комиссии выносится решение о разрешении производить указанную перепланировку – по закону на вынесение решения и его подготовку отводится полтора месяца, но чаще всего решение можно получить уже через месяц. Если необходимо ускорить процесс, то потребуется внести официальный платеж.

6. Теперь можно приступать к самой перепланировке, проводить работы необходимо в строгом соответствии с имеющимся проектом. После окончания работ необходимо вызвать техника БТИ, он произведет замеры, затем можно получить новые технические документы на квартиру.

7. Акты выполненных работ собственник квартиры передает в районную администрацию, включая и акты, касающиеся таких скрытых работ, как прокладка коммуникаций, гидроизоляция пола и пр. В некоторых случаях вас может посетить представитель управляющей компании, который составит акт.

8. Далее в администрации необходимо получить бланк акта, свидетельствующего о введении квартиры в эксплуатацию, заполнить его и подписать в управляющей компании и в организации, разрабатывавшей проект. Затем акт нужно вернуть в администрацию. После проверки его на соответствие технической документации и проекту, его отправляют на подпись комиссии. Все это занимает порядка 45 дней, после чего собственник получает подписанный акт.

9. «Акт о введении в эксплуатацию помещения после перепланировки» теперь нужно отнести в БТИ, чтобы на его основании были внесены изменения и оформлен новый технический паспорт – в бумажном варианте и электронном.

10. В завершении процедуры согласования перепланировки необходимо сдать техпаспорт (бумажный вариант и электронный) для регистрации в кадастровую палату. Удобнее всего сейчас это сделать через МФЦ. В расписке, полученной при сдаче документов, будет указана дата получения готовых документов. Посещаете в этот день МФЦ и забираете свой кадастровый паспорт с внесенными в него изменениями.

Сколько стоит согласование перепланировки?

Если площадь вашей квартиры не превышает 100 кв.м., то вам предстоят следующие расходы:

• БТИ (план квартиры) – 500р

• БТИ (обследование квартиры - 600 р

• Технический паспорт – 1500р

• Проект перепланировки – от 3000 р

• Акт скрытых работ – от 1500р

• Согласование в УК – от 700р

Если есть время и возможность, узаконить перепланировку можно самостоятельно. Те собственники, кто не готов заниматься бумажной волокитой, обычно обращаются к посредникам – такие услуги стоят порядка 15 000 рублей.

Согласование перепланировок в суде

Легализовать перепланировку можно и через суд. Владелец квартиры с перепланировкой может по собственной инициативе обратиться в суд с иском о признании его перепланировки соответствующей существующим нормам. В качестве аргументов к заявлению необходимо приложить экспертное заключение и проект перепланировки. 

Если заключение вынесла организация с лицензией, и проект также выполнен лицензированной компанией, то обычно проблем не возникает – в ходе судебного разбирательства будет вынесено решение в пользу истца.

В суд собственник квартиры с перепланировкой может обратиться и в случае, если районная администрация отказала в легализации уже произведенных технических изменений. Если нарушений не было, то, скорее всего, решение будет в пользу заявителя. Также в суд можно обратиться тогда, когда райадминистрацией вынесено решение отказать в согласовании перепланировки – но в таких ситуациях чаще всего суд принимает сторону администрации.

Табу при перепланировке и способы их нарушить

Существует большой количество запретов, связанных с перепланировками, однако в основном они касаются весьма специфических составляющих ремонтных работ – например, установки камина на дровах или сауны, переноса вентиляционных каналов и пр. Самые главные «табу» при выполнении перепланировок можно сформулировать следующим образом:

• Запрещено изменять места расположения «мокрых» точек – т.е. переносить в другое место санузел или кухню;

• Запрещено «закладывать» окна, если они предусмотрены проектом строительства дома;

• Запрещено объединять в одно помещение несколько комнат;

• Запрещено выносить отопительные батареи на балкон или лоджию;

• Запрещено ослаблять несущие стены;

• Запрещено устанавливать газовое оборудование в спальне;

• Запрещено «питать» теплый пол от радиаторов отопления;

• Запрещено делать комнаты менее 9 кв.м., с шириной меньше 2,2 метра.

При согласовании перепланировок одним из самых уязвимых мест являются лоджии и балконы. Например, нередко собственники не имеют права изменить остекление балкона или лоджии, поскольку это испортит внешний вид всего дома, который защищен авторским правом. 

Друга проблема – желание собственников объединить балкон и комнату. Раньше, до 2005 года, такая перепланировка была возможной, но сегодня балкон и лоджия являются общедомовой территорией, поэтому управляющие компании имеют право потребовать от владельца квартиры согласие на такую перепланировку всех жильцов дома – осуществить такое возможно далеко не всегда.

Очень трудно согласовать перепланировку, заключающуюся в организации дополнительного выхода с балкона – например, когда с длинного балкона есть выход в комнату, а хозяева хотят иметь еще и выход из кухни. Если дом панельный, то добиться такого согласования практически нереально, так как такие действия считаются вмешательством в несущие конструкции здания.

Очень много случаев, когда для продажи квартиры приходилось восстанавливать дверные проемы на балконы и возвращать планировке первоначальное состояние. Однако иногда, при настойчивости продавцов, такие перепланировки все-таки удается согласовать.

Специалисты говорят, что такие «строгости» в отношении балконов и лоджий связаны с тем, что они часто играют роль пожарных выходов. При наличии двери на балкон у жильцов есть шанс спастись при пожаре, если удастся выйти на балкон и закрыть дверь. Если же это помещение присоединено к комнате, то выхода из горящей квартиры просто может не оказаться. 

Разрешено присоединять лоджии и балконы к комнате, если расстояние до земли не превышает 15 метров. Если в квартире есть еще одна лоджия (балкон), которые остались в нетронутом виде, то можно рассчитывать на согласование присоединения другого балкона или лоджии квартире, так как имеется пожарный выход.

Очень трудно узаконить и такой вариант перепланировки, как перенос стояка отопления или воды. Шанс есть только в том случае, если удастся доказать, что перенос выполнен без нарушения работы системы отопления или водопровода всего здания. 

Чтобы комиссия вынесла утвердительное решение в таком случае, необходимо предоставить экспертное заключение, а также разрешение управляющей компании на подобные изменения. Прецеденты согласования таких изменений уже есть.

Согласно закону, запрещено «закладывать» окно в кухне. Однако не бывает правил без исключений. Мы видели проект, согласно которому в кухне был сделан широкий дверной проем, это помещение было названо кухней-нишей. 

На место кухни нельзя перенести спальню, поэтому в проекте эта комната была обозначена как кабинет. Такое решение вполне устроило комиссию, и перепланировка была узаконена.

Сегодня есть возможности согласования самых сложных перепланировок, если подойти к делу грамотно и привлечь опытных специалистов.