С начала 2000-х в Краснодаре отмечается активный рост частных инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость, земельные участки. Причин для этого действительно много, это и активный рост экономики, и привлекательность Краснодара для населения из других регионов и городов Краснодарского края. В среднем рост цен по рынку достигал вполне приемлемых 10 % в год, причем по объектам на стадии котлована этот показатель достигал 20-30 % годовых.
Похоже, в данный момент работает старое правило российского непрофессионального инвестора: «В любой непонятной ситуации вкладывай деньги в недвижимость».
Как говорит генеральный директор ГК «Мореон Инвест» Алексей Аношин: «Для большинства наших соотечественников вложение денежных средств в квадратные метры — более понятный и менее рискованный тип инвестирования по сравнению с ценными бумагами, банковскими депозитами и драгоценными металлами. И ориентиром тут выступают предыдущие потрясения 1998 и 2008 годов: несмотря на достаточно серьезную коррекцию в размере 15-20 % цены в течение года возвращались на свои пиковые значения и рост продолжался».
Еще одним неоспоримым плюсом является физическое владение приобретенной недвижимостью. Ее всегда можно сдать в аренду, пережидая коррекцию на рынке. В настоящий момент минимум 20-30 % сделок в Краснодаре происходит в инвестиционных целях. Рассмотрим поподробнее основные важные моменты такого понятия, как инвестиции в недвижимость.
Виды инвестиций в недвижимость:
1.Приобретение квартиры на вторичном рынке с целью дальнейшей сдачи ее в аренду ( 4-7 % годовых плюс повышение стоимости недвижимости в рамках общего повышения цен по рынку).
Этот тип инвестирования прекрасно себя зарекомендовал в нашем городе. Подходит для консервативных инвесторов, стремящихся сохранить свои деньги и не допустить их обесценения из-за инфляции.
Рассмотрим пример: в 2000-м году стоимость 1 комнатной квартиры в ЮМР в панельном доме составляла примерно 700 000 рублей. В среднем арендные платежи приносят в год примерно 6 % от рыночной стоимости квартиры. Плюс ежегодное увеличение стоимости квартиры на 8-9 %. Минус косметический ремонт в квартире после очередных квартирантов и месяц простоя на поиск новых арендаторов. Получается примерно 13-14 % годовых. Не намного, но выше, чем банковский депозит.
Важно! Для этого типа инвестирования не подходят частные жилые дома. Квартиры тоже подходят не все, и не во всех районах.
2. Приобретение квартиры на вторичном рынке по заниженной цене для последующей реализации по рыночной. Доходность может достигать 30-50 % годовых.
Самый сложный тип инвестирования, требующий профессиональных знаний местного рынка, большого опыта и грамотной юридической поддержки. Обычно такие сделки совершаются через компетентное агентство недвижимости, которое отслеживает такие варианты, грамотно проводит торги, осуществляет юридическую экспертизу документов и полностью ведет сделку.
Рассмотрим пример: Рыночная стоимость 2 комнатной квартиры в мкр. Черемушки в панельной пятиэтажке составляет в среднем 2 300 000 рублей ( в зависимости от состояние цена может отличаться в большую или меньшую сторону). Иногда такие квартиры можно найти по цене, например, 1 800 000 рублей. Средний срок экспозиции такой квартиры на рынке с незначительно заниженной ценой ( 2 200 000 рублей) составит примерно 1,5-2 месяца. Итого, инвестор сможет заработать на этой операции 400 000 рублей , 22 %, а эффективность его инвестиций составит 131 % годовых.
В последнее время на рынке срочных продаж активизировались мошенники. Схем много и мы не будем их рассматривать в данной статье, но принцип у этих схем одинаковый: человеческая жадность и некомпетентность, ищут далеких от рынка недвижимости покупателей и вовлекают в свои схемы даже продавцов. С агентствами недвижимости мошенники предпочитают не связываться.
3. Приобретение квартиры в новостройке. В зависимости от этапа строительства дома ( котлован, готов каркас, дом готовится к сдаче) доходность будет отличаться. Чем выше риск, тем выше доходность. В среднем получается 22 % годовых.
На сегодняшний день в Краснодаре насчитывается более 100 строительных компаний и несколько сотен строящихся многоэтажных домов различной стадии готовности.
Выбор огромен, цены тоже отличаются на несколько порядков, от 20 т.р./кв.м. до 100 т.р./кв.м. и выше. Застройщики тоже есть разные — одни всегда сдают досрочно или в рамках проектной декларации. Другие практически всегда задерживают срок сдачи. Кто-то строит хорошо, а кто-то откровенно плохо.
Факторов, влияющих на будущую стоимость объекта очень много. Неподготовленному инвестору учесть все эти факторы практически нереально. Особенно, если самостоятельно объезжать все отделы продаж. Каждый будет нахваливать себя и принижать конкурентов.
Объективную информацию Вы сможете получить только от незаинтересованного специалиста ( агента по недвижимости). Платят все застройщики, и практически везде комиссионное вознаграждение для агентств недвижимости одинаковое.
_______________________________________________________________________________________________________
Важен клиент, его лояльное отношение, рекомендации друзьям и знакомым, повторные обращения.
_______________________________________________________________________________________________________
Итак, рассмотрим поподробнее основные аспекты приобретения квартиры в новостройке: квартиру можно приобрести от застройщика ( заключается договор долевого участия) или приобрести квартиру по переуступке ( застройщик остается ответственным за сдачу дома в эксплуатацию, продавец переуступает свое право требования к застройщику покупателю).
У застройщика цена растет по мере готовности дома, самая низкая цена на котловане.
По переуступке цена приобретения может значительно отличаться от цены застройщика. Как в большую, так и в меньшую сторону.
Если новостройка ликвидная и квартир от застройщика уже нет в продаже, начинается первая волна продаж от инвесторов, купивших на самом раннем этапе. По мере готовности дома стоимость, естественно, будет повышаться. Вообще, наличие квартир в свободной продаже от застройщика имеет свою специфику.
Некоторые застройщики строят комплексами, по несколько домов одновременно- им выгодно привлечь деньги дольщиков сразу, за счет только своих средств такой объем строительства потянуть сложно.
Есть застройщики, которые строят точечно, один или два дома, и могут построить их полностью за свои средства. Они могут позволить себе держать изначально высокую стоимость квадратного метра, отсекая инвестиционные покупки, и активно начать продажи ближе к завершению строительства.
Некоторые застройщики расплачиваются со своими контрагентами наличными за различные выполненные работы и оказанные услуги, а кто-то предпочитает расплачиваться квадратными метрами в возводимых объектах. Подрядчикам и субподрядным организациям, получившим от застройщика на баланс квартиры вместо денежных средств, нужно эти квартиры реализовать. Причем реализовать достаточно быстро, т.к. платить своим сотрудникам заработную плату квадратными метрами не получится=)
_______________________________________________________________________________________________________
Как продать квартиру в новостройке быстро, особенно если есть выбор квартир напрямую от застройщика?
Правильно, снизить цену!
_______________________________________________________________________________________________________
Практика показывает, что дисконт может достигать до 20 % от цены застройщика. Только вдумайтесь, может быть, когда вы пойдете напрямую к застройщику приобретать квартиру, на рынке будет продаваться аналогичная, может быть даже на этом этаже, но на порядок дешевле!
Мореон Инвест уделяет большое внимание анализу первичного рынка г. Краснодара и обладает полной информацией по выставленным на продажу горячим объектам и переуступкам.
Мы с удовольствием расскажем Вам, как инвестировать в недвижимость правильно!
Обратитесь к нам и мы оправдаем Ваше доверие!
Вы можете связаться с нами по тел. 8-928-040-30-66 Алексей или просто отправьте заявку.
Важно: Вложения в недвижимость сопряжены с рисками, финансовыми и юридическими, если Вы не уверены в своей компетентности в вопросах, связанных с рынком недвижимости - доверьтесь профессионалам!
